Сделки между частниками на вторичном рынке хотят исключить

Контроль за сделками по недвижимости ужесточается. Как купить квартиру и не налететь на проверку?

С 10 января вступили в силу изменения в 115-ФЗ, которые навели много страха. В частности, люди стали переживать за покупки квартиры стоимостью свыше 3 млн рублей, потому что они подлежат обязательному контролю Росфинмониторингом. По социальным сетям пошли слухи, что проблемы уже начались. Давайте разбираться, стоит ли бояться нового закона и придумывать махинации.

Для начала посмотрим на то, как ЦБ комментирует статью 115-ФЗ, в которую вносятся изменения.

Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом. При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество

Из сообщения Центробанка вынесем несколько важных вещей:

  1. Контролю подлежат и наличные, и безналичные операции с недвижимостью.
  2. Контролю будут подлежать все сделки с недвижимостью.
  3. Росфинмониторинг следит не только за юридическими лицами, но и за физическими.

Заметим, что п. 1.1 ст. 6 «антиотмывочного» закона давно уже предписывал Росфинмониторнгу отслеживать сделки купли-продажи недвижимости суммой более 3 млн. Изменения 2021 года расширили эту норму на все сделки с жильём, в том числе аренду и ипотеку.

Поэтому люди и волнуются — раньше за ипотечными квартирами Росфинмониторинг не присматривал. Если у ведомства возникнет подозрение, что деньги получены преступным путём, то Росфимониторинг попросит отчитаться относительно источника происхождения средств.

Типичный пример сделки с недвижимостью. У семьи есть небольшая квартира, они её продают за 2,5 млн рублей и покупают новую за 3,5 млн, воспользовавшись ипотекой. Ситуация предельно прозрачная, поэтому Росфинмониторинг не потребует отчёта.

Имейте в виду, что сделка, сумма по которой не соотносится с доходами может заинтересовать ещё и ФНС. О том, законны ли доначисления налога только на основании догвора купли-продажи, мы писали в статье «Не видите налог? А я вижу».

Процедура покупки затянется из-за проверки?

Контроль за сделками по недвижимости стоимостью более 3 млн ведётся уже давно. Поскольку процедура не меняется, эксперты успокаивают, что сроки не изменятся.

Центробанк тоже успокаивает покупателей и продавцов недвижимости, говоря, что ужесточение контроля направлено на юридических лиц.

За деньги, взятые в долг, тоже придётся отчитаться?

Отчитаться придётся по любой сделке, которая вызовет подозрение Росфинмониторинга. Но надо понимать, что количество проводимых сделок огромно и ресурсов ведомства на все не хватит. В зону внимания в первую очередь попадут сделки, стоимость которых выходит за рамки привычных или у них есть явные признаки нарушения закона. Впрорчем, об алгоритмах работы Росфинмониторинга можно только догадываться, посколько ведоомство как ФСБ, но в финансовом мире, поэтому секреты не раскрывает.

Квартира стоимостью 3,1 млн в Усть-Урюпинске, пусть даже за счёт подаренных или долговых средств, вероянее всего, не попадёт в зону контроля.

Что делать, если просят отчитаться?

Предоставлять документы. Это могут быть договоры займа, справки 2-НДФЛ о доходах, выписки по счетам, куда поступали деньги от родственников и т. д. Если криминала нет, то и вопросы отпадут.

Что будет, если сделку провести без риелтора?

Риелторы в обязательном порядке отправляют данные в Росфинмониторинг. Но любая сделка регистрируется в Росреестре, а он тоже отчитывается по операциям с недвижимостью. Получается, что каким бы способом квартира не была куплена, Росфинмониторинг о ней узнает.

Можно ли уйти от проверки через договор дарения?

Любая махинация несёт риск и возможные дополнительные расходы на её осуществление. Например, если вместо договора купли-продажи заключается договор дарения, то у покупателя увеличиваются расходы на уплату налога. К тому же, если продавца объявят банкротом, то договор аннулируют, а квартиру реализуют, чтобы расплатиться с кредиторами.

Одним словом, среднестатистическому продавцу и покупателю не стоит беспокоиться. Государство хоть и идёт к тотальному контролю за каждым человеком и всеми его сделками, но мощностей не хватает.

За какие сделки с недвижимостью их участникам грозят проверки

Немногие знают, что, подписывая договор купли-продажи недвижимости, они могут стать объектами «обязательного контроля».

А причина в том, что недвижимость, как известно, всегда в цене: вокруг нее крутятся большие деньги — ну а это создает благодатную почву для различных «финансовых злоупотреблений».

Наверняка все наслышаны о борьбе с легализацией доходов, полученных незаконным путем.

Закон 115-ФЗ со дня своего принятия уже успел стать причиной многих блокировок банковских карт и отказов в выдаче вкладов. Не обошел он своим вниманием и рынок недвижимости:

сделки с объектами недвижимого имущества, в результате которых передается право собственности на них, подлежат обязательному контролю, если их цена составляет 3 млн рублей и более.

Иными словами, обратились вы к нотариусу, чтобы удостоверить договор на покупку дома — а в Росфинмониторинг тем временем уже поступил «сигнал».

Разумеется, контролировать все сделки с недвижимостью стоимостью от 3 млн нет ни возможности, ни необходимости. Речь идет лишь о т.н. «подозрительных сделках», где есть веские основания полагать, что сторонам нужно не столько купить-продать недвижимость, сколько «обелить» теневые доходы.

Тогда возникает резонный вопрос: как из всего массива сделок нотариус, адвокат или риэлтор должны распознать ту самую подозрительную?

Долгое время этот вопрос оставался открытым. Но в текущем году наметилась заметная подвижка: Федеральная нотариальная палата совместно с Росфинмониторингом издали письмо, где подробно перечисляются признаки подозрительных сделок с недвижимостью (от 4 марта 2019 г. № 2192 / 01-01-40/4546).

Рассмотрим, какие сделки с недвижимостью теперь грозят их участникам проверкой от Росфинмониторинга:

Поведение клиента вызывает подозрение

  • скрывает или уклончиво отвечает на вопросы о том, не является ли он публичным должностным лицом («А вы не тот ли самый Иванов, который депутат?»), каковы источники денег на покупку недвижимости («А где можно столько заработать, если не секрет?»),
  • уточняет у нотариуса или риэлтора, соблюдают ли они требования Закона 115-ФЗ («А в Росфинмониторинг вы докладываете?»),
  • просит ускорить процедуру оформления сделки без объяснения причин, настаивает на расчете наличными деньгами, не раскрывает личность того, в чьих интересах действует.

Подозрительная организация расчетов по сделке

  • передаются крупные суммы наличных, которые явно не соответствуют социально-экономическому статусу сторон («Так вы уборщицей, говорите, работаете?»),
  • необоснованное затягивание с выбором формы расчетов или внезапное изменение своего решения,
  • расчеты ценными бумагами (векселями).

Особые условия сделки

  • существенная разница между ценой сделки и реальной рыночной стоимостью недвижимости («Квартира в центре Москвы и всего за миллион рублей — да вы редкий счастливчик!»),
  • аффилированность участников сделки (родственники, сослуживцы, партнеры по бизнесу) и есть подозрения, что истинные цели покупки недвижимости скрываются,
  • в сделке участвуют лица нетипичной возрастной или социальной группы («Мальчик, а тебе не рано еще коттедж на Рублевке покупать?»).

Разумеется, закон не возлагает обязанности на нотариусов или риэлторов задавать подобные вопросы, а их клиентов — отвечать на них. Да и сложно, честно говоря, представить профессионала, который позволит себе спрашивать о таких вещах своих клиентов.

Но сообщать обо всех подозрительных сделках, тем не менее, они обязаны под угрозой ответственности. Так что не давайте лишнего повода нотариусу или риэлтору заподозрить вас в отмывании денег!

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

Читайте также  Коренной сальник двигателя: что это такое и какие неполадки возникают с данным элементом

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую). Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления

Последствие отсутствия согласия, необходимого для совершения сделки

Сделка, совершенная без согласия третьего лица при его необходимости может быть признана недействительной. Статья 173.1 Гражданского кодекса гласит, что ряд сделок не может быть заключен без согласия определенных органов местного самоуправления или государственной власти, без согласия третьего лица.

В случае, когда сделка заключается без согласия перечисленных лиц, она является оспоримой.

Стоит учитывать, что, согласно закону, может быть признано иное – сделка без согласия третьих лиц может быть признана ничтожной, а не оспоримой.

При наличии иска лица или лиц, согласие которых требовалось, сделка может быть признана недействительной. Нормы закона могут также устанавливать иные последствия, которые являются адекватными мерами в случае нарушения правила о необходимости удостоверения сделки третьими лицами, государственными или муниципальными органами власти.

Согласие органа, которое необходимо для осуществления сделки, не может быть оспорено этим органом, если данное согласие уже дано для заключения сделки.

Недействительность признается, если другая сторона сделки знала или могла знать о том, что необходимое согласие отсутствует.

Читайте также  Фольксваген выпустил пикап amarok с самым мощным дизелем

Оспоримость сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия

В соответствии с положением гражданского законодательства, если согласие определенного органа не получено, но такая необходимость имеется, может быть признана оспоримость сделки.

Нормы закона могут также предполагать признание ничтожности сделки в ситуации, когда не получено необходимое согласие третьих лиц. Недействительность или другие формы правовых последствий могут быть применены в определенных ситуациях, по требованию норм законодательства.

Оспоримая сделка может быть по закону признана недействительной. Основание для признания недействительности – наличие информированности другой стороны о том, что согласие третьих лиц и уполномоченных органов необходимо, но не получено.

Признание недействительной оспоримой сделки, совершенной без необходимого согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления

Недействительность сделки – одна из форм правовых последствий, когда сделка заключается без необходимого подтверждения третьими лицами или заключенная с иными нарушениями. Сделка может быть признана ничтожной или оспоримой, исходя из конкретных норм права.

Ситуации, в которых сделка может быть признана недействительной:

  • Другая сторона договора знала или могла знать о том, что необходимо согласие уполномоченных органов или третьих лиц, но таковое не получено.
  • Недействительность признается при наличии судебного иска лиц, которые имели отношение к сделке.
  • Недействительность признается, исходя из норм права.

Если уполномоченное или третье лицо или организация, которая должна по закону дать согласие, его дает, то она теряет право оспаривать данное решение или требовать признания сделки недействительной. Кроме недействительности, оспоримости и ничтожности, существуют иные виды правовых последствий при нарушении правила необходимости получения согласия третьих лиц или уполномоченных органов.

Причины и цели закрепления законом необходимости получения согласия на совершение сделки

Защита интересов лиц, которых может касаться сделка – главная причина необходимости согласия для совершения сделки определенного круга лиц. Причины и цели необходимости такого согласия продиктованы именно возможностью вторжения или вреда интересам лиц, которые не принимают непосредственного участия в совершении сделки.

Поскольку интересы третьих лиц различны, зависят от особенностей сделки и уровня вовлеченности в нее третьих лиц, возможны разные виды правовых последствий отсутствия их согласия.

Последствия заключения сделки без необходимого согласия необходимо рассматривать, исходя из индивидуальных особенностей ситуации и норм действующего законодательства.

Все правила, изложенные, относительно данного вопроса, в положениях закона ставят целью более гибкую и полноценную защиту прав третьих лиц. Правовые последствия должны соответствовать ситуации и нормам закона.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Нормы закона могут также предполагать признание ничтожности сделки в ситуации, когда не получено необходимое согласие третьих лиц. отсутствие согласия супруги это ничтожная сделка или оспоримая

Нормы закона могут также предполагать признание ничтожности сделки в ситуации, когда не получено необходимое согласие третьих лиц. отсутствие согласия супруги это ничтожная сделка или оспоримая., какие последсвия для росреестра, за регистрацию данной сделки, почему они ее не вернули rn

  • Ответ юриста
  • Дополнительные вопросы (0)
  • Комментарии юристов (0)

Согласно ст.35 СК РФ:

Сделки с недвижимостью.

Добрый день ! Хочу купить квартиру. У частного лица. Ранее квартира была продана ему неким ООО . В выписке указано, что не получено согласие учредителей ООО при продаже. Чем это грозит мне ?

  • Ответ юриста
  • Дополнительные вопросы (0)
  • Комментарии юристов (1)

Добрый день, не ознакомившись как минимум с учредительными документами юр.лица, сложно говорить о рисках.

В теории такая покупка может грозить в дальнейшем оспариваем сей сделки учредителями и иными заинтересованными лицами.

Допустим, если по уставу для продажи требовалось согласие учредителей.

Как минимум, ему нужно будет сделать следующее:

  1. Получить свежую Выписку из ЕГРН на квартиру. Из нее мы узнаем, кто владеет правами на недвижимость (правом требования – на первичке, или правом собственности – на вторичке) и есть ли ограничения/обременения этих прав.
    Актуальную Выписку из ЕГРН для покупки квартиры на вторичном рынке – можно заказать здесь.
  2. Получить у компании правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру (если речь идет о вторичке). Или – Договор долевого участия, по которому будут переуступаться права (если речь идет о первичке);
  3. Получить Выписку из Домовой книги на квартиру. Из нее мы узнаем, кто имеет право проживания в ней (если речь идет о вторичке).
  4. Получить свежую Выписку из ЕГРЮЛ – убедиться, что компания зарегистрирована как юрлицо, узнать ее исполнительный орган, имя ее генерального директора.
    Актуальную Выписку из ЕГРЮЛ можно получить здесь.
  5. Проверить компанию на наличие открытых исполнительных производств в отношении юрлица, поскольку в этом случае есть вероятность наложения ареста на активы компании (в т.ч. на квартиру).
    Проверить это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – здесь.
  6. Проверить компанию по базе ликвидируемых предприятий и компаний, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве.
    Эти сведения можно получить – здесь.
  7. Изучить учредительные документы и устав компании (последнюю редакцию). Здесь мы узнаем, кто и как может принимать решение о продаже такого рода актива, как квартира (например, исполнительные органы для ООО и АО будут разными).
  8. Если по уставу компании для продажи объекта недвижимости (или крупного актива, превышающего определенную стоимость) требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже.
    Если квартира не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это тоже должно быть подтверждено документально.
  9. Проверить правомочность представителя компании на совершении такой сделки. В т.ч. проверить доверенность представителя – кто выдал, на какой срок и каков объем полномочий по ней (позволяет ли она продавать именно эту квартиру).

Виды мошенничества при сделках с недвижимостью

Статистика сделок купли-продажи недвижимости неумолимо свидетельствует о том, что при желании приобрести собственное жилье практически каждый может стать жертвой квартирных аферистов. В результате покупатель может остаться и без вложенных финансовых средств, и без дома. Существуют ли способы обезопасить себя от попадания в подобные ситуации? Как уберечься от возможных неприятностей? Единственно правильного варианта нет, поскольку у опытных мошенников в запасе есть большое количество обманных способов получить прибыль с вашей сделки. Одно из главных преимуществ аферистов – основательная юридическая база, которую они используют по своему злому умыслу. А чтобы не попасться в ловушку, необходимо максимально изучить законодательный аспект, касающийся вашей ситуации. Помимо общих рекомендаций покупатель должен знать – только сотрудничество с надежными риэлторскими компаниями, имеющими штат грамотных специалистов, гарантирует успешный результат.

Мошенники придумывают множество вариантов для проведения аферы, в каждом конкретном случае для первичного и вторичного жилья они используют разные схемы обмана. Предлагаем рассмотреть наиболее распространенные случаи, для того, чтобы не угодить в «ловушку».

Реализация квартир в новостройках, не имеющих разрешения на строительство.

Такая схема продажи квартир имеет особую популярность. Застройщик вводит в заблуждение не всегда с конечной целью обмануть покупателей: зачастую строительные компании рассчитывают на то, что получить разрешение на уже запущенный в строительство дом будет легче. После активной рекламной кампании и сопровождающимися быстрыми темпами возведения здания, покупатели спешат приобрести жилье. В результате застройщику так и не удается получить разрешение, после чего он «благополучно» объявляет себя банкротом, а потенциальные жильцы новостройки остаются без желанной квартиры и собственных средств. Такие однодневные строительные организации появляются регулярно, а чтобы уберечься от рисков, лучше сотрудничайте с проверенными строительными компаниями.

Помните, что нужно отстаивать свои права – вкладывая собственные деньги, вы имеете полное право требовать разрешительную документацию еще на этапе проведения переговоров. Чтобы сопоставить документальные сведения о проекте с фактами, лучше лично посетить строительный объект и убедиться в масштабах и темпах возведения дома. Перед этим можно поискать информацию о новостройке и строительной компании в Интернете.

Читайте также  Не работает печка на приоре с кондиционером

Махинации с долевым строительством.

Риски долевого строительства заключаются в том, что оно характеризуется большим количеством участников, а мошенники находят в этой цепочке рыночных отношений слабое место. А наиболее вероятными аферистами становятся руководители субподрядных организаций. Рассмотрим ситуацию: существует договор между инвесторами, застройщиком и субподрядчиками, которые берут на себя ответственность продать несколько квартир на первичном рынке. В случае, если одна из сторон-участников является «липовой», она может продавать жилье, получать деньги, но не переводить их партнерам. В этом случае остальные участники могут реализовать жилье повторно.

В конечном счете первые покупатели остаются ни с чем, а ситуация заканчивается арбитражным спором в связи с невыполнением обязательств юридических лиц. Выявить мошенников становится очень непросто, поскольку ответственные лица – сами директора подставных фирм – не долго засиживаются на своих должностях. В результате иски рассматриваются годами, что доставляет кучу неприятностей покупателю и не гарантирует благоприятного исхода проблемы. Читая договор, предельно изучайте права дольщика в случае возникновения внештатных ситуаций, обязательства застройщика, уделяйте внимание подписям и датам.

Отдельного внимания заслуживает такой тип финансового обмана, как указание в договоре «незначимого» пункта о том, что в дальнейшем стоимость квартиры может меняться, и связано это с увеличением затрат на строительство. Заключая предварительный договор, обязательно выясните, является ли указанная сумма в документе окончательной или в процессе возведения жилья может быть пересмотрена.

Случается так, что строительная организация не соблюдает сроков сдачи объекта, а покупатель вынужден ожидать, при этом документов о подтверждении продления сроков не предоставляется. Очень редко кто знает, что покупатель в праве потребовать материальной компенсации и обязательного оформления договора с указанием фактических сроков сдачи объекта.

Несоблюдение условий договора может касаться и качества сданной в эксплуатацию квартиры: состояние систем отопления, водоснабжения и вентиляции может в худшую сторону отличаться от заявленных в договоре условий. Это касается и качества отделки. Если в договоре прописано другое – вы в праве требовать устранения дефектов за счет застройщика или компенсации недочетов с целью закончить ремонтные работы до предварительно указанного в документах состояния.

Приобретая недвижимость на первичном рынке, необходимо обращать внимание на такие моменты:

  1. Подозрительно низкая цена объекта. Выгодность возможной сделки не должна ввести вас в заблуждение: если стоимость явно занижена, это может быть прямым сигналом к обману. Возможно, квартиру вы действительно сможете приобрести, но указанная сумма продавцом станет незначительной инвестицией в строительство, а не полной стоимостью нового жилья.
  2. Остерегайтесь услуг третьих лиц. Залогом успешной покупки является прямое обращение в головной офис строительной компании. Даже если вы в этом случае пользуетесь услугами агентства недвижимости, вы должны убедиться в наличии проекта у самого застройщика.
  3. Будьте предельно внимательны к документации: например, обязательно наличие разрешение на строительство, а выделение земли под возведение вашего дома должно быть официальным. Если вы не компетентны в юридических тонкостях, обращайтесь за помощью к опытным специалистам за юридическим сопровождением сделок с недвижимостью.

Мы рассмотрели наиболее распространенные ситуации обмана покупателя первичного жилья, но стоит иметь в виду, что на вторичном рынке существует не меньше способов мошенничества. Фантазия современных «остапов бендеров» в мире продажи квартир в больших городах практически безгранична, поэтому на каждом из этапов приобретения, в том числе, во время поиска жилья, будете предельно внимательны.

Стремясь пойти навстречу продавцу, вы можете поддаться на уговоры и в договоре указать не реальную стоимость, а заниженную. Действительно, чем меньше указана сумма в договоре, тем меньше налогов заплатит продавец (в случае если квартира менее трех лет в собственности). В случае расторжения договора, назад вы получите именно то количество денег, которое значится в официальной документации. Разницы вам никто не вернет, поскольку вся афера и затевалась ради получения суммы, не указанной в договоре.

В случае, если вы приобретаете квартиру, при оплате аванса может произойти другая неприятность: вас просят внести сумму, большую, чем указано в договоре. Например, риэлтор сообщает, что вы должны уплатить 150 тысяч рублей для подтверждения ваших намерений приобрести квартиру, при этом официально в договоре фигурирует сумма в 100 тысяч. Также помните, что никаких устных договоренностей по предоплате не может быть: все операции должны быть документально подтверждены. Еще одним вариантом аферы становится неожиданное закрытие фирмы-посредника, после того, как вы уже собрались подписать конечный договор купли-продажи, в итоге у вас на руках не окажется ни правомерного договора, ни внесенной суммы аванса, а присмотренная вами квартира вообще не продается, а временно сдавалась третьему лицу.

Одной из простых, но действующих схем мошенничества стала продажа жилья по ложному адресу. Суть такой махинации заключается в том, чтобы показать доверчивому покупателю, плохо ориентирующемуся в другом районе или городе, жилье, которое расположено не по фактическому адресу. Вам могут предложить приобрести комфортабельную жилплощадь в прекрасном состоянии, при этом реальный адрес указанного в документах жилья и состояние квартиры будут разительно отличаться. Для осуществления этой аферы меняют номера квартир, и иногда даже табличку с обозначением многоквартирного дома. Аналогичные схемы мошенники используют и при продаже загородной недвижимости. Поэтому покупатель должен удостовериться в совпадении фактических данных и указанных на бумаге.

Продажа квартиры по доверенности

Использование поддельной или уже не действительной доверенности при продаже является достаточно частым случаем. При предварительном обсуждении сделки убедитесь, что продавец является собственником жилья. Не стесняйтесь попросить подлинные бумаги на недвижимость и документы, удостоверяющие личность. Когда переговоры ведутся с лицом, не являющимся собственником, это должно вызывать у покупателя недоверие. Безусловно, владелец квартиры может быть старым больным человеком, поручившим проведение сделки родственнику, но все же стоит пообщаться с прямым владельцем и убедиться в том, что его цели совпадают с действиями доверенного лица.

Обман с лжедоверенностью может происходить по предварительному сговору доверителя и посредника. Доверенность может быть оформлена согласно всеми юридическим нормам, но после заключения договора купли-продажи истинный владелец вдруг может «осознать», что его заставили оформить доверенность обманным путем. Либо уже на суде собственник сообщает, что доверенность была отозвана как раз за день до даты оформления договора. В этих случаях сделка признается недействительной. Полученные в результате обмана средства будут поделены между владельцем и доверенным человеком.

За последнее десятилетие в связи с удорожанием жилья участилось такое явление, как скупка квартир по минимальной стоимости у стариков, у людей беспомощных или страдающих алкоголизмом. С помощью различных методов (это может быть как запугивание, так и просто доверие юридически неподкованных пенсионеров) мошенники становятся собственниками и скоропостижно выписывают «дарителя» из собственной дома. Достаточно быстро полученные квартиры реализуются по немного ниже рыночной стоимости. Поэтому, если вам предлагают квартиру по цене, заведомо ниже среднестатистической, проводите тщательную юридическую проверку чистоты квартиры.
В целом, многие пренебрегают это процедурой. Вы же должны знать, что после заключения договора и передачи денег вдруг может появиться еще один из ее владельцев, который либо не давал согласия на продажу, либо находился в тюрьме.

Особо изощренным способом является сценарий с пьяным продавцом. На момент сделки собственник будет выглядеть вполне адекватно, однако суть обмана заключается в следующем: этот человек идет на намеренное нарушение ПДД в нетрезвом виде, в результате проходит экспертизу и получает документ, подтверждающий его состояние. От алкогольного состояния избавляются с помощью аптечных препаратов и капельницы. В конечном счете на суде владелец предоставляет официальный документ о том, что на момент заключения сделки он находился в неадекватном состоянии и вполне успешно оспаривает договор, при этом получая назад квартиру, не возвращая покупателю его денег

Рассмотреть все возможные схемы обмана при купле-продаже дома или квартиры невозможно, однако для сведения риска к минимуму обращайтесь к опытным профессионалам, сотрудничайте с компаниями (застройщиками и риэлторами), имеющими большой опыт на рынке недвижимости.