Капитальный ремонт зданий и сооружений

Капитальный ремонт зданий и сооружений

Дата публикации 15.07.2020

Бюджетное образовательное учреждение заключает два договора на ремонт внутри помещения (облицовка стен гипсокартоном, окраска стен). Общая сумма договоров — 700 тыс. руб. Является ли облицовка стен гипсокартоном капитальным ремонтом? Какой вид расходов использовать — 244 или 243?

Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается:

• замена и (или) восстановление строительных конструкций или их элементов (кроме несущих строительных конструкций);
• замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
• замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление этих элементов.

При проведении капитального ремонта составляются отдельные разделы проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ (ч. 12.2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Понятие капитального ремонта дано также в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утв. постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (далее – Методика № 15/1).

Согласно п. 3.8 Методики № 15/1 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Аналогичные понятия даны в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 (далее – Положение № 279), которым можно пользоваться для квалификации работ по ремонту. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в приложении 3 Положения № 279, по капитальному ремонту – в приложении 8.

Согласно части VIII «Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы» приложения 3 Положения № 279 к текущему ремонту относятся:

• ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков);
• смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности);
• окраска помещений и отдельных конструкций.

Согласно части VIII «Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы» приложения 8 Положения № 279 к капитальному ремонту относятся:

• возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности;
• смена облицовки стен в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей;
• сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций.

Таким образом, работы по облицовке стен гипсокартоном (в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей) могут быть квалифицированы в качестве капитального ремонта. Работы по окраске стен проводятся в рамках текущего ремонта.

Квалификация работ по ремонту объектов нефинансовых активов находится в компетенции должностных лиц учреждения, которые могут оценить все имеющиеся в их распоряжении документы (проектную документацию, сметные расчеты и др.) и масштабы ремонта.

Согласно п. 48.2.4.3 порядка, утв. приказом Минфина России от 06.06.2019 № 85н, расходы учреждений на проведение капитального ремонта нефинансовых активов отражаются по элементу видов расходов 243, текущего ремонта – по элементу 244.

Не пропускайте последние новости — подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:

• десятки экспертов ежедневно мониторят изменения законодательства и судебную практику;
• рассылка бесплатная, независимо от наличия договора 1С:ИТС;
• ваш e-mail не передается третьим лицам;

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома?

Многоквартирные жилые здания, предназначенные для комфортного существования граждан страны, нуждаются в уходе за ними. Каждая инженерная коммуникация или строительная конструкция имеет свой срок эксплуатации и в случае не выполнения профилактических мероприятий может прийти в негодность, что влечёт за собой аварийные ситуации с различной степени тяжести последствиями.

Изношенность жилья говорит о том, что ремонтными работами текущего характера здесь не обойтись. Необходимо выполнять капитальный ремонт жилых зданий.

Понятие капремонта многоквартирных домов

По техническому определению капитальный ремонт это процесс, направленный на улучшение состояния всего строения с внутренними коммуникационными сетями. Во время проведения такого класса действия проводится восстановление отдельных частей общедомового имущества, которые в нём нуждаются.

При выполнении капремонта происходит замена, частичная или полная, некоторых элементов входящих в перечень оборудования дома. Или происходит реконструкционные мероприятия, направленные на повышения функционала элементов здания до нормативных показателей.

Необходимость проведения КР жилого здания регулируется на законодательном уровне. Производство работ может быть инициировано при износе каменного дома в пределах 30-70%. Для деревянных зданий предел изношенности составляет 65%.

В зависимости от объёма выполнения задания, который планируется провести, существует определённая классификация КР:

1. Комплексного исполнения, который проводится на всех элементах МЖД.
2. Частичного вида, включающий в себя восстановление отдельных элементов здания. Такими работами считается частичная смена труб внутренних сетей, объём которой превышает количество производимых по текущему ремонту действий. Выполняется при отсутствии достаточных средств на производство КР.
3. Внедрение новых технических средств, направленных на экономию природных ресурсов или на повышение уровня комфортности для жильцов.

На основании Постановления 271 Правительства РФ[1], вступившего в силу в 2012 году, расходы по выполнению капремонтов возложены на владельцев жилищ, проживающих в данном жилье. Контролируют соблюдение сроков исполнения действий региональные власти.

Перечень видов работ капремонта

Все МЖД оснащены техническими паспортами, которые существуют с момента введения его в эксплуатацию. В процессе пользования домом в этот документ вносятся данные о выполнениях улучшений всех видов – текущего и капитального. Отображается текущее состояние конструктивных элементов здания и внутренних коммуникаций. Сведения берутся из актов обследования жилых домов, которые составляются на основаниях обязательных осенне-весенних обходов.

Перечень выполнение капремонта прописан в приложении №8 ФЗ№170[2], его можно распределить по элементам.

На фасаде и наружных стенах

К ним относятся:

• утепление, восстановление гидроизоляции;
• ремонт фактурного слоя штукатурки;
• восстановление облицовочного слоя;
• покраска по основанию;
• герметизация межпанельных и осадочных швов;
• монтаж окон и дверей, относящихся к общему имуществу дома;
• восстановление балконных плит;
• мероприятия по усилению козырьков над входами в подъезды или подвалы;
• перемена оконных отливов и водосточных труб.

Капремонт внутридомовых коммуникационных сетей

1. Холодного и горячего водоснабжения.
   • Мероприятия на водомерном узле и общедомовом оборудовании.
   • Замена разводящих магистральных труб и стояков, согласно балансовой принадлежности.
   • Реконструкция, связанная с системой пожаротушения.
2. Системы водоотведения.
   • Работы на выпусках из дома.
   • Замена стояков и фановых труб.
   • Смена клапанов и фасонных частей на общедомовых системах.
3. Систем централизованного отопления.
   • Работы, связанные с заменой разводящих магистралей и стояков, с соблюдением балансовой принадлежности.
   • Смена запорной арматуры, установленной на общедомовых сетях.
   • Монтаж отопительных приборов, установленных в местах для общего пользования и в муниципальном жилье.
   • Работы на оборудовании ИТП.

1. Систем газообеспечения.
   • Смена запорной и регулировочной аппаратуры на разводящих магистралях.
   • Замена полная или частичная труб подающих магистралей по акту принадлежности.
2. Электроснабжения
   • Действия по реконструкции ГРЩ.
   • Реконструкция системы освещения мест общего пользования.
   • Ремонт или замена внутренней проводки до квартирных приборов учёта.

Состав работ по ремонту общей кровли

• частичная смена стропил, мауэрлатов, обрешёточных досок;
• утепление чердачного перекрытия;
• действия по реконструкции слуховых окон;
• утепление и восстановление основного слоя чердачного перекрытия;
• полная замена примыканий и коньков;
• монтаж покрытия из штучных и рулонных материалов;
• реконструкция оголовков дымовых и вентиляционных труб;
• восстановление кровельных ограждений.

Ремонт подвальных помещений общего имущества

1. Оштукатуривание, утепление и гидроизоляция стен, пола и потолка помещения.
2. Замена дверей, окон в общедомовых подвалах.
3. Восстановление продухов и приямков.
4. Мероприятия по восстановлению герметизации вводных труб инженерных коммуникаций и дренажной системы.
5. Ремонт отмостки.

Перечень выполняемого регламента может быть откорректирован. Решение о внесении изменений в официальный перечень происходит на региональном уровне.

Для осуществления капитального ремонта владельцы квартир производят ежемесячные отчисления определённой суммы, которая начисляется на основании рассчитанного тарифа. Действующий тариф на КР разнится в каждом субъекте. Отчисления аккумулируются в специально созданном фонде собственного МЖД или перечисляются на счёт регионального оператора. Оба варианта сбора средств на КР легитимны.

Собранные средства не могут быть истрачены на действия текущего характера. Во внутренних помещениях допустимо производство работ за счёт средств КР только в случае нанесённых повреждений, случившихся в результате замены труб в рамках проведения капремонта.

Контроль за выполнением задания по КР производят Минстрой, управление ЖКХ, специалисты фонда капремонта и представитель МЖД.

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ

Действующее российское законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений.

Поэтому на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?

Что такое капитальный ремонт?

Исходя из п. 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГСК) капитальный ремонт является видом градостроительной деятельности.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 статьи 1 ГСК).

Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и «содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции» (Приказ Минфина России от 13.10.2003 №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»).

Кто должен осуществлять капитальный ремонт?

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса (ГК) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества также лежит на собственнике этого имущества (статья 211 ГК).

В соответствии с п. 1 статьи 616 ГК у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Когда должен осуществляться капитальный ремонт здания?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (Постановление) государственный учет объектов капитального строительства независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением, проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в 5 лет.

Осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений по всей вероятности может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта.

Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 статьи 616 ГК, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой среди неблагоприятные налоговые последствия для арендатора.

Согласно п. 1 статьи 252 НК расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.

Согласно статье 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Довольно часто между арендатором и арендодателем установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. При этом каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. Тогда лишь собственник – арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства. В его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.

Обязан ли собственник проводить капитальный ремонт?

Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (п. 1 статьи 4 ГСК). В то же время в ГСК нет ни одной нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.

Единственным документом, когда-либо регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Положение).

Согласно п. 1.1 Положения система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 Положения).

Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся 2 раза в год — весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.

Из вышесказанного следует, что собственник обязан предпринимать указанные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.

Обследование зданий перед капитальным ремонтом

Под капитальным ремонтом понимается комплекс работ, выполнение которого приводит к существенному улучшению технического состояния постройки, восстановлению его функциональности и работоспособности. В отличие от реконструкции, он не приводит к изменению базовых характеристик объекта, например, площади, этажности и т.д. Важным условием для качественного выполнения работ выступает проведение обследования здания для капитального ремонта. Оно необходимо для определения проблемных мест строения и последующей разработки проектно-сметной документации.

Цели и задачи такого обследования

Целью обследования здания перед капитальным ремонтом выступает определение текущего технического состояния объекта. При этом решается сразу несколько принципиально важных задач, включая:

• установление уровня износа постройки – физического и морального;
• обнаружение дефектов и других проблемных мест;
• признание строения аварийным или ветхим, что применительно к жилью означает необходимость расселения в рамках федеральной программы;
• разработка перечня работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. В отношении многоквартирного дома это является обязательным условием включения в федеральную программу, реализуемую Фондом содействия ЖКХ и финансируемую из бюджетов разного уровня;
• определение возможности дальнейшей эксплуатации объекта и условий, которые необходимо для этого выполнить.

Грамотно проведенная строительная экспертиза зданий и сооружений позволяет установить необходимость капитального ремонта. Кроме того, она позволяет определить требуемый для качественного выполнения работ объем финансирования. Причем в случае выделения на капремонт бюджетных средств, обследование становится обязательным и проводится специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски и разрешение.

Что входит в обследование здания перед капремонтом?

Перечень работ, входящих в обследование здания перед капитальным ремонтом, и требования к их проведению определяются положениями ГОСТ 31937-2011 . Государственный стандарт действует с января 2014 года и является обязательным на территории РФ. Он дополняется несколькими нормативными и ведомственными актами, устанавливающими правила проведения экспертизы для различных типов построек и отдельных конструктивных элементов.

Стандартная процедура обследования зданий и сооружений предусматривает выполнение работ двух типов. К первому относятся визуальные исследования объекта, которые включают:

• описание схем и конструктивных особенностей постройки;
• экспертное определение технического состояния несущих конструкций;
• выявление дефектов с последующей фото и видео фиксацией;
• визуальный осмотр инженерных коммуникаций, отдельных элементов и конструкций здания;
• предварительный расчет примерных объемов работ по капитальному ремонту;
• предварительный расчет сметы на капремонт.

Вторая группа работ включает инструментальные обследования здания, подлежащего капитальному ремонту. К ним относятся:

• исследование фундаментов и определение уровня грунтовых вод методом откопки шурфов;
• зондирование оснований грунтов, расположенных под и рядом с фундаментом;
• лабораторные испытания и анализы образцов грунта и строительных материалов (для определения их характеристик и сравнения с нормативными);
• проведение расчетов с применением специализированного программного оборудования (теплотехнический, отдельных конструкций – балок, фундаментов, перекрытий, стропильной системы и т.д.);
• выполнение обмеров;
• измерение обнаруженных дефектов – трещин, деформаций, прогибов и других негативных явлений;
• микологическое исследование состояние древесины;
• измерение характеристик работы инженерных систем здания (вентиляции, отопления, горячего водоснабжения и т.д.)

Что получает заказчик по результатам обследования?

Результаты выполнения комплекса перечисленных выше работ оформляются в виде акта обследования здания. Он представляет собой техническое заключение эксперта, в котором содержатся:

• перечень обнаруженных недостатков;
• вывод о необходимости капитального ремонта;
• перечень работ, которые требуется провести для восстановления функционального состояния постройки;
• при необходимости – проектно-сметная документация на капитальный ремонт.

Последний пункт не относится к обязательным. Его наличие определяется договоренностями между заказчиком и исполнителем.

Этапы работ

Схема проведения обследования зданий, сооружений или отдельных конструкций выглядит следующим образом:

1. Подготовка. Сбор исходной документации, первичный осмотр здания (визуальный), разработка и согласование с заказчиком техзадания на обследование.
2. Визуальное обследование строения.
3. Экспертиза постройки инструментальными методами.
4. Оформление экспертного технического заключения.
5. Разработка проектно-сметной документации на капремонт.

Инженерный центр «СтройЭксперт» предлагает услуги по обследованию зданий и сооружений перед капитальным ремонтом. Компания обладает всеми необходимыми допусками и разрешениями, состоит в СРО инженеров-изыскателей, имеет большой опыт успешного выполнения работ. Ключевые плюсы обращения в ИЦ – квалификация персонала, разумные цены и сжатые сроки проведения профессиональной строительной экспертизы.

Капитальный ремонт зданий и сооружений

В статье рассматриваются вопросы различий в понятиях капитального и текущего ремонта, подробно раскрываются тонкости проведения проверки достоверности сметной стоимости капитального ремонта.

Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ (последняя редакция) в Статье 2 «Основные понятия» дает определение жизненного цикла здания или сооружения – это период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.

При этом, если рассмотреть стоимостные показатели этапов жизненного цикла здания или сооружения, то можно увидеть, что основные денежные средства расходуются на период эксплуатации объекта.

15%
Эксплуатация